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中國即將告別買房暴富時代？

發布時間：2018-09-14

中國的經濟發展進入“新常態”，過去顯而易見的事情，今后未必一定還是如此。房地產在過去十幾年的時間中，一直充當著整個中國社會創富的工具。這導致了全民普遍產生一種執念：只要繼續投資、持有房地產，就肯定會帶來高收益。

不過，如果我們從幾個方面來捋一捋，就會發現：在未來的投資選項中，中國內地的房地產或許并不是一個旱澇保收的選項，相反，房產很可能成為一般家庭在資產上的一種“負擔”，大多數人卻對此渾然不知。

房產成為了一種“硬通貨”

首先，我想說的是，未來依靠房地產持續創造財富的可能性已經不大。有一個眾所周知的事情是，中國的房屋存量存在巨大的過剩，很多房子其實是空置的。但這個數字具體是多少？對不起，官方統計是查不到的。有第三方機構統計說，中國一共造出可供34億人居住的房子，甚至有人說確切數字應該是60億。

以中國14億左右的人口來衡量，傳說中空置房的數量略顯夸張。并且，你一定會反問：當我們在城市里穿梭行走的時候，并沒有發現傳說中那么多的空置房。在人口稠密的大城市，房產不僅不過剩，反而非常的稀缺。在一線城市，高房價的背后似乎是有強大的需求支撐著的。

這個需求就是來自于中國最大的一種資源——人口分布的不均。據統計，從北方的京津城市群到粵港澳大灣區，中國七大城市群吸納了全國總人口的43%，它們占據了中國名義GDP的63%、全國房地產總銷售量的56%。過去四年間，62%的人口成長都發生在這七大城市群，這些地方也是土地利用最有效的地區，也是未來五到十年房地產增值最大的地區。

尤其對于北京、上海等城鎮化率別達到87.9%和86.5%的超一線城市，以及城鎮化率超過58.52%的13個省級行政單位而言，支撐房價不跌的人口增長因素是客觀存在的。這些地方房價下跌概率很小，但還能有多少繼續上漲的空間，恐怕還很難斷言。

在北上廣深居住的朋友近些年會有一個切身感受，那就是在主城區基本沒有純粹的“買房者”，幾乎所有的房屋交易都發生在“換房者”之間。購房者往往也是房屋持有者，他們先賣掉自己之前價值較低的房產，然后再添加一部分現金換購價值更好的房產。

房子，在一二線城市幾乎成為了一種用于交易的“硬通貨”。在二手房市場，房子本身已經成為了一種用來交換的“貨幣”。據統計局數據，以2016年為例，全年中國一手房賣了11.7萬億，加上二手房交易，總量在17萬億左右，但是M2同年的新增量才15.5萬億，廣義貨幣創造出的資金竟然還不足以支撐房產的交易。如此，“用磚頭換磚頭”似乎比“用鈔票換磚頭”更實際一些。

言下之意，房產貨幣化的趨勢讓大城市的房產市場成了有房者之間互相玩的一種游戲。之前沒能及時“上車”的人，早已被這場金錢游戲排除在外。他們只能拿著手里不斷貶值的現金進入三四線以下城市的地產市場投資。這些地方，房子越蓋越多，人越來越少，房價上漲的速度永遠趕不上大城市。

房產的金字塔其實并不穩固

隨著一二線城市與其他地區地產價格的持續分化。在未來，一個在一線城市無房的外地人，憑借勞動創造的財富購買一線城市的房產，這幾乎變得不可能。畢竟，撐得起高房價不跌的大城市只有屈指可數的幾個，把它們放到全國三百多個地級以上城市當中，所占的比例是非常小的。

根據WIND資訊的數據，人均地區生產總值過十萬的城市只有北京（11.8萬）、上海（11.6萬）和天津（11.5萬），第四、五、六名分別是江蘇（9.7萬）、浙江（8.5萬）以及廣東和福建（7.4萬）。其他大部分地區的人均生產值只有3萬到5萬的水平。地區間財富水平的差距也形成了各地樓市之間不可逾越的鴻溝，一線、二線、三四線之間涇渭分明，形成了地產的金字塔。

位于金字塔頂端的一線豪宅所有者在利用房地產套現后，有極大的可能是將資金匯到海外配置資產。位于財富金字塔下一級的人負責接盤，但接盤者并無足夠現金，他只能再變賣自己的房產、添置部分現金后才有能力接盤上一層級的人拋售的樓盤。而接盤者拋售的樓盤又需要次一級的接盤者購買，他也不得不拋售手中的樓盤……人們瘋狂“換房”的房產市場就像一個擊鼓傳花的游戲，音樂響起，隨著資產鏈條一層層把房地產的風險從金字塔的頂層往下傳遞。

《大空頭》電影劇照

從金字塔的“底座”來看，位于這一層的人已經沒有不動產可以拋售，他們扛起這個巨大的底座的唯一方法就是依靠寬松的銀行信貸。就如同《大空頭》里邊的房屋貸款者，他們并沒有足以支撐其不動產的財富收入，只能通過銀行信貸來購房。一旦銀行因為潛在的風險而調整信貸政策，地產金字塔的基座這一層就會受到很大的影響。對于小城市的購房者而言，這種政策風險將會是引發系統性危機的最大潛在原因。稍有不慎，一個普通家庭的財富有可能因此毀于一旦。

去年以來，地產開發商在三四線地區舉債拿地開發的事實，已是令人擔憂的訊號，而今年地方政府大舉發債融資，搞基建投資，也被認為是房地產業的“配套措施”。據《中國地方融資報告》統計，中國地方融資平臺前三十強中，大部分經營的是房地產、建筑業、交通運輸，以及電力熱力等基礎建設的行業。這些行業，一般都認為是對于拉動房價有直接作用。

普通人不明就里，拿錢購買地方債券，變相幫助地方政府搞新一輪的土地開發，自以為還可以復制十幾年前“土地財政”的舊模式，依靠新增貨幣注入地產業來發財。但是，在“房住不炒”的政策背景和全球進入加息周期的金融背景下，復制地產舊模式的成功幾率極低。中國這一輪的積極財政政策，最終將被證明是地方政府不得已的應急之策。羊毛出在羊身上，最后買單的，還是普通人。

房地產在家庭資產中的比例是“自殺性”的

對于那些處在這個財富金字塔頂端的人而言，看似“安全”的地產投資在未來也會帶來諸多不確定因素。一二線的房產下跌空間雖小，但是購房者卻要面臨未來的各種針對房地產的稅收問題。一二線家庭的財富，將很可能會因此遭受損失，日子并不會比三四線的購房者更好過。

2018年6月，全國已經開始啟動了不動產登記資訊平臺的全國聯網。全國335個地市、2835個縣區共三千多不動產辦事大廳將同時進行這項工作。這個事情最大的作用，就是搞清楚一個在過去難倒愛因斯坦的問題：一個中國公民在境內到底有多少套房？

而此前，在去年5月，中央全面深化改革領導小組通過了《個人收入和財產資訊系統建設總體方案》，旨在針對高收入者和高價房產持有者。

實際上，從2007年以來，中國先后完成了銀行賬戶聯網、婚姻登記聯網、企業股權聯網、不動產登記聯網等等一系列財富透明化的動作。財產資訊聯網，最大的作用不僅是了解每個人的財富情況，而是要以此精確到個人的每一筆資產來收稅。

假如你是收房產稅的人，為了多收稅，你當然希望對于征稅對象的信息了解越多越好。此外，作為收稅人的你會希望一二線的房價下跌嗎？答案當然是不希望，因為房產稅是根據房產的評估價值來按比例收取的。房價越高，稅收得越多。這或許是一二線城市房價未來不會下跌的另一層原因。

有句話說得好：人生不可避免的兩件事情就是稅收和死亡。房產稅的征收增加了持有的成本，而即使房產持有人出售房產，他也不可能完全逃避稅收。房產稅的法則不適用時，個人所得稅的條款又會追上來。例如，我們在2018年6月的“個稅修正案”里，也找到了針對“財產租賃所得”和“財產轉讓所得”征稅的條文。也就是說，房產持有者橫豎都逃不過稅收。房屋價值越高，繳稅越多。就所得稅草案的條款來看，最高一檔的稅率為45%。

看來，房產的目標過大，造成房產持有者“鴨梨山大”，而由于中國人實在是多年買房成癮，一時半會兒可能大家還戒不掉房地產的藥癮。

根據中國家庭金融調查（CHFS）和美國消費者金融調查（SCF）最近發布的數據顯示，中國家庭的房產在總資產中的比例高達69%，而美國僅為36%。不少中外的分析家和輿論都認為，這個比例幾乎是“自殺性”的。從長期來看，就算業主在生前以各種方法掩蓋自己的真實財產狀況，但在身故之后，房地產作為個人最重要的一筆遺產，也無可避免會最終浮出水面，被征收遺產稅。假如遺產繼承者無能力繳稅，房產也有可能面臨被銀行收回拍賣的可能……

簡言之，房產曾是中國家庭創造財富的利器，但未來很可能變成一顆財富的地雷。成也房產敗也房產，這就是財富的辯證法。

中國樓市從十年前野蠻生長的“增量掠奪”，已經走到現在金字塔式的“存量博弈”，未來的發展路徑，大致會走向以稅費為手段的“定量調整”。全國的房地產信息的聯網，就是在完成“定量”的動作，而“調整”的動作，則很可能會通過個稅、遺產稅和房產稅來完成。這些未來的財富風險，你想好怎么應對了嗎？

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