資本的追逐、政策的扶持，這種背景下，長租公寓被房地產從業者們視作藍海顯得理所應當?！?a href="/tags-長租公寓本質上是一種資產管理。/" target="_blank">長租公寓本質上是一種資產管理。”一年多試水以后，世聯行終于宣布了其大規模入局長租公寓的計劃。
資本的追逐、政策的扶持，這種背景下，長租公寓被房地產從業者們視作藍海顯得理所應當。“長租公寓本質上是一種資產管理。”萬科高級副總裁譚華杰如此認為。而對于入局的大型房地產品牌來說，如何做資產管理，則是關乎盈利、關乎未來的問題。 一年多試水以后，世聯行終于宣布了其大規模入局長租公寓的計劃。
7月10日，世聯行公告稱，擬以7.01元/股的價格非公開發行不超過2.85億股，募集資金總額不超過20億元，投入長租公寓建設項目。
多家券商、投行機構在世聯行此番動作后，紛紛給出了不錯的評級。世聯行股價近日的表現也頗為亮眼，7月14日，世聯行漲9.98%報9.04元，封在了漲停板。
資本的追逐、政策的扶持，這種背景下，長租公寓被房地產從業者們視作藍海顯得理所應當。如今像萬科、招商這樣的大開發商，或者是鏈家、世聯行這樣的大型代理商機構，也開始深耕這一領域。
“長租公寓本質上是一種資產管理?！比f科高級副總裁譚華杰如此認為。而對于入局的大型房地產品牌來說，如何做資產管理，則是關乎盈利、關乎未來的問題。在這個問題上，世聯行董事長陳勁松有著清晰的規劃。
世聯行20億入局
世聯行透露，公司擬通過本項目在一線、二線城市采用租賃方式建設13萬間長租公寓，通過“房屋托管+標準裝修+管理服務”模式，達到整合個人房源“化零為整”，直擊傳統租房模式痛點。
在長租公寓領域，13萬間算是不小的規模。以萬科為例，這家房企龍頭在長租公寓領域的目標是，在2017年擁有15萬間公寓。
世聯行近年來在這一領域早已有所布局。旗下目前有為年輕白領打造的紅璞青年公寓；通過投資4000萬控股高端長租公寓龍頭晟曜行，進軍中高端長租公寓市場。其中紅璞公寓還細分為紅璞禮遇、紅璞假日、紅璞youth三種定位，主要針對年輕租戶。
世聯行紅璞公寓系的掌門人甘偉也曾經公開表示，雖然暫時還不知道長租公寓的盈利點在哪里，盈利模式是怎么樣，雖然現在進入可能賠錢，但是知道長租公寓未來是方向，就依然要上。
數據顯示，2016年第一季度，世聯行創新業務營業收入同比增長39.5%至11.5億元，其中資產管理服務增長49.7%至1.9億元，金融服務增長37.8%至1.3億元。
多家券商機構對世聯行此舉給出了較高評級。安信證券分析師陳天誠指出，本次投資項目預計可實現年營業收入 23.4億，凈利潤 2.75億，分別約占上市公司2015年財務數字的49.7%和50.6%，項目內部收益率達14.69%。長期來看，有望持續增厚業績，維持買入評級，目標價為14元。
海通證券分析師涂力磊等表示，長租公寓是政策支持的方向，且項目潛在盈利能力豐厚，根據測算項目的投資回收期為6.01年。加之世聯行在長租公寓領域已積累豐富經驗，并持有“紅璞公寓”等品牌，因此給出“買入”評級。
涉足長租公寓僅僅是世聯行在資產管理領域的動作之一。其最新公告還披露了一項長租基金投資計劃，對準的是上海商業物業市場。該有限合伙型基金名為上海騰賦有限合伙基金，是世聯行首個長租類基金，投資模式為世聯行旗下子公司世聯投資發起設立一只3100萬元規模的基金，作為GP只出資100萬元，關聯方世聯先鋒與非關聯方上海春根創投公司各出資1500萬元。該基金擬通過直接或間接投資目標公司的方式取得上海市核心區域商業物業的長期租賃權益等，擴張存量物業投資。
東方證券分析師竺勁稱，長租公寓市場空間大，預計行業年租金可達1484億元。長租公寓是世聯行大資管業務板塊中的重要組成部分，公司在長租公寓領域擁有“紅璞公寓”的品牌和管理經驗，后續將大力擴張。
如何做資產管理？
“我們要做大資產管理的平臺?！边@是世聯行董事長陳勁松的目標。但是如何做好這個平臺？陳勁松指出，將會做三件事，來進入存量資產服務領域。
實際上，世聯行的資產管理轉型在提出“祥云戰略”之時就已經奠定了基礎。彼時，世聯提出了三大發展方向，即進入存量市場、擴大交易入口份額和深化用戶服務。 而根據陳勁松最新的思考，要做資產管理平臺，第一件事是，跨界做房地產金融。陳勁松認為，這是有門檻的業務，必須具備強大的產品開發能力和風控能力，而世聯行在這方面具有優勢?！拔覀兩习肽杲鹑趧蓊^很好，光‘家圓云貸’就放出去了1.5萬筆。”
實際上，進入資產管理領域、地產跨界金融的模式風頭正勁。包括恒大、綠地以及萬達等在內的開發商，紛紛涉水金融領域，這個行業也正逐漸從“開發時代”進入“金融時代”。
世聯行做的第二件事是房地產信托投資基金（REITs）。陳勁松稱，這件事使得買房人將不再是要買一棟樓，而是買到一個份額。世聯將通過發行基金，然后收基金管理費來獲得穩定收入?！霸谌毡尽⒚绹?、英國REITs公司的市值都比開發商大，我們未來會學習CBRE世邦魏理仕。”
未來，REITs被市場公認為做長租公寓的可行模式之一。克而瑞研究中心分析師蔡建林指出，目前市場上長租公寓的運營商眾多，主要面向都市白領，盡管出租價格并不低，卻都實現了較高出租率，甚至有的長租公寓已經租滿，排隊預約者甚多。長租公寓有穩定的現金流，具備證券化條件。
克爾瑞分析師房玲也認為，長租公寓產生穩定的租金收入可以帶來可觀現金流，也較易實現資產證券化，便于企業進行資本運作。
譚華杰更是直指，未來最理想的資產持有人應該是REITs。他認為長租公寓企業可以結成聯盟，并以聯盟的形式成立一家合資公司，最后各自所占份額可以視各自的規模和盈利價值來定。
世聯行要做的第三件事，是做“房屋的管家”。陳勁松指出，其旗下的紅璞主要做存量房盤活，由于存量市場有較多冗余，紅璞就通過把這部分存量物業包裝成酒店客房，租給游客。
而世聯行旗下另一個平臺小樣社區則是涵蓋了小樣OFFICE、小樣公寓、小樣餐廳、小樣市集、小樣課堂、小樣演播廳等元素為一體的大型綜合體。這個平臺依然通過輕資產模式運營。陳勁松強調，世聯扮演的角色不是開發商也不是“二房東”，是運營方?！皩Ψ教峁┥w好的樓，由我們來把它改造成‘小樣’，再把經營管理服務也交給我們做，世聯賺的是服務費?！?/span>
而作為目前國內最大的物業資產管理平臺晟曜行，陳勁松的愿景同樣是著眼于“服務”?！爸袊心敲炊喔邇糁导彝ィ磥碜钚枰木褪欠?。他們希望有專業的人去給他們的房子做保值、增值等工作。我們在上海已經進入了50個高檔社區，接下來會在全國鋪開干?！?/span>